當前，房地產市場供求關系發生重大變化，人民群眾的住房需求正在從“有沒有”轉向“好不好”，住“好房子”是民眾的期盼。今年政府工作報告首次提出關于建設“好房子”的要求，明確了“好房子”的核心標準，住房城鄉建設部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上更是詳解如何建“好房子”，“好房子”已成為社會廣泛關注的焦點。
接受證券時報記者采訪的業內人士認為，加快推動“好房子”建設是居民家庭潛在住房需求有效轉化為實際購房行為的關鍵一環，對促進房地產市場止跌回穩具有重要意義。針對居民家庭對“好房子”的共性需求完善優化標準規范，是短時間內推動“好房子”建設的重要抓手。“好房子”標準的全面推行有望重塑房地產行業競爭格局，高品質住宅滲透率提升也將為“好房子”賽道提供廣闊空間。
助力潛在需求有效轉化
今年政府工作報告明確提出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。這是政府工作報告首次提出關于建設“好房子”的要求，體現了中央對加快“好房子”建設的高度重視。
對于加快“好房子”建設的重要性，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬告訴記者，加快“好房子”建設是適應我國住房供求關系發生重大轉變、人們對住房的需求從“有沒有”轉向“好不好”，更好滿足人民群眾對良好居住環境、配套設施完善等高品質居住的需要，也是促使房地產行業從追求規模擴張轉向注重品質、服務提升，引導企業加大技術創新和研發投入，推動房地產行業高質量發展的有力抓手，可帶動裝修、家具、家電等相關上下游產業發展和住房消費升級，也是提高住房產品壽命、減少碳排放、提升城市品質的突破口。
清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟對記者表示，加快推動“好房子”建設，不僅是“以人民為中心”發展思想在住房領域的集中體現，也是促使房地產市場“組合拳”發揮實效、將居民家庭潛在改善性和剛性住房需求有效轉化為實際購房行為的關鍵一環，對促進房地產市場止跌回穩具有重要意義。
中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐也認為，傳統房地產開發模式較為粗放，產品同質化問題較為嚴重，而“好房子”相關政策對住宅的設計、建設、配套等方面提出了更高要求，倒逼房企開發出更符合市場需求的多元化、高品質的產品，使房企從單純的地段競爭、價格競爭轉向品質競爭、產品力的競爭，這對于提升購房者的入市意愿有積極作用。當前市場的改善性產品流速相對較好、價格相對堅挺，說明房地產市場結構性需求潛力仍然存在，可以通過加強“好房子”建設來挖掘。
立標準解決共性需求
是重要抓手
建設“好房子”是一項系統工程，對于如何建設“好房子”，倪虹在全國兩會民生主題記者會上明確表示，將重點從立標準、強科技、抓項目三個方面抓好落實。倪虹還表示，近期在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。
吳璟告訴記者，此次政策的一大亮點是強調以“立標準”滿足居民家庭對“好房子”的共性需求。以適度加大建筑層高和室內凈高為例，就是廣大居民家庭對“好房子”的一項強烈共性需求。更大的室內凈高能夠減少空間壓迫感，顯著改善室內采光和通風條件；特別是隨著生活水平尤其是營養狀況的提升，中國人正在變得越來越高，在住房改善的過程中自然希望住宅空間也能相應“長高”。此外，中央空調、管道式新風系統和北方地區的地暖等正在成為“好房子”的標配，裝配式裝修、隔音層等新技術也在迅速發展，更大的建筑層高可為容納這些設備提供更充足的空間。
值得注意的是，今年政府工作報告中就明確提出“完善標準規范”。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹對記者表示，這意味著未來將會在建筑標準方面強化引領，所有新房都要按“好房子”的標準進行規劃和建設。這樣一來，優質供給也會創造需求，有利于房地產市場穩健運行。
有望重塑
房地產行業競爭格局
“好房子”建設是大勢所趨，倪虹在全國兩會民生主題記者會上還強調，建設“好房子”將是產業轉型發展的新賽道，以后的企業競爭，拼的是新科技、高質量、好服務，誰能抓住這次轉型的好機會，誰能為群眾建設“好房子”、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有更好的未來。
對于如何理解建設“好房子”是產業轉型發展的新賽道，虞曉芬對記者表示，現在有將近3.7億套存量住房，但是受當時的科技水平、設計理念等影響，這些房子站在今天的角度看，有大量是高能耗、有質量問題、配套不全的，所以這個產業孕育著很大的潛在購房能力。“如果我們用‘好房子’來賦能住房產業，就類似于新能源汽車替代傳統燃油車一樣，會激發出新的需求，也是一個新的賽道。”
“‘好房子’標準的全面推行，有望重塑房地產行業的競爭格局，并加速市場主體的兩極分化。”上海易居房地產研究院常務副院長崔霽指出，一方面，頭部房企憑借技術儲備與資源整合能力，率先搶占新標準下的市場紅利，如部分較早致力于研發科技住宅產品或高品質住宅的房企、能夠加大研發投入的實力雄厚的頭部房企、開拓承接政府保障房代建業務的房企等；另一方面，中小房企因技術壁壘與成本壓力陷入生存危機，被迫轉向存量改造等細分賽道尋求突圍，如部分缺乏智能建造能力、資金和技術實力有限的中小房企，一些尋求轉型參與老舊小區改造等業務的中小房企等。
申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪表示，通過七普和國家統計局數據估算，目前我國城鎮住宅存量約344億平方米，其中高品質住宅合計約82億平方米、滲透率約24%，其中，一線城市（北京、上海）14%的滲透率低于二線城市（重慶、天津）的22%。而從需求端看，人口年齡結構上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，將推動市場改善性需求逐漸爆發，估算2022—2030年改善性需求占比達44%，這意味著后續高品質住宅滲透率進一步提升可期，預計“好房子”賽道空間廣闊，高品質住宅大有可為。