房地產市場深度調整多時，一線城市房價漲幅居前的慣例或已被打破。3月17日上午，國家統計局發布2025年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在新建商品住宅銷售價格指數上漲的18個城市中，南京排名第一，漲幅0.5%，深圳以漲幅0.4%居其后。與此同時，大連、哈爾濱、寧波、南昌、濟南、成都6個城市的新房價格漲幅，均超過北上廣的漲幅。

一線城市新房價格上漲 二手房價格由漲轉跌

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為下降0.1%。其中，深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州分別下降0.4%和0.3%。

2月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

值得關注的是，2月新建商品住宅銷售價格上漲的城市只有18個，比1月（24個）減少6個。在這18城中，部分新一線或二線城市的漲幅高于一線城市。在二手方面，房價上漲城市由1月的7個減至2月的3個，當中深圳以0.3%領漲，另兩城是海口和成都，漲幅0.2%。

同比方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅收窄0.7個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

對比之下，2月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降4.7%和7.4%，降幅比上月分別收窄0.3個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降5.9%和8.0%，降幅分別收窄0.1個和0.2個百分點。

重點城市止跌回穩趨勢明顯 深圳一二手漲幅居一線城市之首

觀察一線城市房價可見，繼1月份上海房價漲勢喜人之后，2月份深圳的一二手房價漲幅趕上，居于一線城市之首。

“此前深圳二手房的價格漲幅排序方面，是比較靠后的”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，從去年四季度開始，深圳房價漲幅排名突然靠前，說明政策效應非常強。如今直接進入到漲幅第一的行列，也說明政策的效應進一步釋放，且疊加新房交易活躍的態勢，二手房的價格也開始帶動起來了。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，在2月份新房價格上漲的18城中，上海一直在上漲，南京、成都連續4個月上漲，深圳連續5個月上漲，且漲幅由0.2%擴大到0.4%，合肥由跌轉漲0.2%。

“這一輪樓市表現，重點城市止跌回穩的趨勢更加明顯。主要在于深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都流入人口分別在700多萬、600多萬。同時，前期房價在高位徘徊制約購買力釋放，近幾年房價回調導致觀望，導致積累的剛需龐大”。李宇嘉分析認為，這些城市常住人口規模大，老市民的改善潛力也很大。近年來政策積極降低門檻、降低成本，對剛需和改善的釋放效應比較明顯。去年四季度住房消費釋放充分，二手房低價房源大量消耗，近期成交的房源多為次低價房源，或業主繼續降價的意愿降低，比如價格逐步企穩，由此導致了新房、二手房價格率先止跌回穩。

焦點

目前房地產市場表現如何？

總體市場已有回穩跡象

一線城市“小陽春”無懸念

“一線城市的市場復蘇并無懸念”。58安居客研究院院長張波分析認為，從統計局的數據來看，2月一線城市二手房價出現下降，主要表現在上海、廣州成交價格下滑，當中主要緣于二手房成交結構中，中小戶型成交占比環比有所提升，并且中低價位的高房齡項目成交活躍，成交的結構性原因導致房價總體面有所下滑。但從春節后二手房成交量，結合安居客線上找房熱度超過10%上漲來看，一線城市的“小陽春”并無懸念。

張波認為，目前房地產市場正處于政策持續發力、市場信心逐步修復的關鍵時期。一線城市新建商品住宅價格有一定支撐，二手房市場的波動并不會改變市場持續復蘇的趨勢，但二三線城市面臨不同程度的價格調整壓力，市場分化持續存在，后續仍需關注政策進一步落實效果、宏觀經濟環境變化以及消費者信心恢復情況等因素。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，過去的5個月，房地產止跌回穩措施不斷，一線和部分二線城市因需求旺盛，房價相對堅挺，一線城市已經連續上漲多月；而多數三四線城市則因庫存壓力大，房價繼續調整中。在降低購房成本的系列政策推動下，購房者入市積極性在提高，當前總體市場已現回穩跡象，部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢，“市場3月已經出現了小陽春，預計熱度將延續到4月”。

上半年二手房市場如何？

二手房仍存較多撿漏機會

且價格比去年便宜

嚴躍進分析指出，2月新房房價指數上漲TOP5是南京、深圳、大連、哈爾濱和寧波，當中南京已經連續3個月房價指數環比漲幅全國排名第一，充分說明一些重點二線城市樓市深度調整后，當前進入到持續向好的發展階段。對于購房者而言，上半年是最佳的購房窗口期。

此外，嚴躍進認為，今年上半年二手房還存在較多的撿漏機會，且價格也比去年還要便宜。但隨著二手房交易的活躍態勢延續，且一些核心城市二手房明顯走起，預計今年上半年部分城市二手房將首次出現反彈，尤其是一線城市。這也會成為房地產止跌回穩的一個新的重要信號。