海外住宅房產市場因為機遇處處，一直是一個熱門話題。另一方面，商業地產比較獨特，這也讓商業房產市場充滿了機會，而且通常會帶來更大的回報。
與住房投資者比較，商業投資者需要做更多的研究，對經濟有更深入的了解，因為商業房產的需求更加多變。就此，居外比較了其中的差異，讓購房者在下次投資時能做出明智的決定。
商業房產和住宅房產之間有什么區別？
1、租約長度
商業房產的租約比住宅房產明顯更長，而且更換商業租戶比更換住房租戶要困難得多，這在商業房產的估值中起著至關重要的作用。
2、空置期
由于很難更換商業租戶，商業房產的空置期往往比住房的空置期要長。商業投資者往往不得不在沒有租金收入的情況下承擔物業的支出。
3、租賃條款
雖然住房租約彼此之間的差異不大，但商業租約的相互差異卻很大，幾乎每一條款都有待商榷。商業投資者在律師和財務顧問的幫助下起草租賃合同
4、租金收益率
商業房產的收益率通常為5%至12%，住宅房產的收益率為3%至4%，所以商業房產更有可能獲得正現金流。
5、年租金增長率
與住房租約不同，大多數商業租約包括3%至4%的固定年度租金增長率，這可能超過通貨膨脹率。
6、維護和維修
與住房租戶不同，商業租戶更普遍簽署凈租賃合同，讓他們自己負責支付市政費、保險、土地稅、維護和修理費。當然，商業投資者更廣泛面臨更高的維修成本。同樣，這意味著商業投資者通常比住房投資者需要更多的可使用資本。
7、租戶行為
由于商業租戶使用租房來經營業務，他們有強烈的動力來照顧好物業。
8、融資條款
商業房產投資被認為比住宅房產投資風險更高，所以銀行一般要求商業房產的首付款至少達到總價值的30%，比一般的住房首付款高很多。商業房產的貸款也會吸引更高的利率和管理費。
9、暴露于經濟沖擊之下
對商戶的商品和服務的需求時好時壞，所以對商業房產的需求不如住宅房產那么穩定。
10、資本增長
雖然在這一點上存在分歧，但大多數人認為，商業房產的資本增長慢于住房類，因此這是租約和租戶對商業房產的估值至關重要的另一個原因。
商業房產是否更昂貴？
不一定，商業市場提供了比住房市場更廣泛的價格范圍。例如，在澳洲可以用8萬澳元買一個停車場，也可以用40萬澳元買一個位置好的辦公室，這與一套普通的三居室住房相當。但是，如果有一個可靠的租戶，辦公室可能會帶來更多的收益。
如何對商業房產進行估值？
以澳洲為例，確定商業房產價值的理想方法是用該房產的租金收入除以類似房產的平均租金收益。
例如，假設評估一個125平方米的商鋪，其年凈租金為50,000澳元。根據您的研究，類似房產的租金收益率為8%。
這意味著該房產的價值為50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。
如何申請商業房產貸款？
要購買商業房產，您需要申請商業貸款，并提供一份商業計劃和利潤預測。首付款可能至少是房產貸款方評估價值的30%，而且您還要支付更高的利率和管理費。
應該投資商業還是住宅房產？
房產投資新手可能最好先購買住宅房產，因為這不涉及那么多風險，也不需要那么多知識。
但是對已經擁有投資住宅房產的有經驗的投資者來說，商業投資可能是有意義的選擇，他們可以利用自己的資金能力從投資中獲得更大的收益，還可以利用較高的租金收益來改善現金流，同時減少因住房市場衰退帶來的風險。
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