月本就是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的 “小陽春” 季節(jié)，可今年 3 月的樓市，新房和二手房價(jià)格行情那真可謂是冷熱不均，分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。新房市場在改善型樓盤入市和政策刺激的雙重作用下，百城均價(jià)實(shí)現(xiàn)了累計(jì)微漲；而二手房市場價(jià)格卻依舊延續(xù)著跌勢，讓不少業(yè)主心里直犯愁。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年 3 月百城新建商品住宅均價(jià)達(dá)到 16740 元 / 平方米，環(huán)比上漲了 0.17%，同比也上漲了 2.63% 。在這 100 個(gè)城市里，有 40 個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比上漲，50 個(gè)城市環(huán)比下跌，還有 10 個(gè)城市房價(jià)持平。
二手房那邊的情況就不太樂觀了，3 月份百城二手住宅均價(jià)為 13988 元 / 平米，環(huán)比下跌 0.59%，而且這跌幅較上月還擴(kuò)大了 0.17 個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)下跌 35 個(gè)月了，同比跌幅更是達(dá)到 7.29%。從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，2025 年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲 0.52%；二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌 1.51%，除了成都累計(jì)上漲外，其他 99 個(gè)城市累計(jì)均下跌。
新房的價(jià)格大部分屬于穩(wěn)中有漲，畢竟當(dāng)初拿地的價(jià)格高，不賣高一點(diǎn)如何維持這么長時(shí)間的投入人力物力成本呢？畢竟時(shí)間也是需要支出收益的啊。至于二手房連續(xù)35個(gè)月下跌，也屬于正常了，二手房本身已經(jīng)居住了，居住價(jià)值也體現(xiàn)了，房子存在折舊情況。況且新房的價(jià)格也是穩(wěn)中小漲的波動(dòng)，畢竟新房都這么多，為啥要上車二手房呢。
為啥會(huì)出現(xiàn)這樣分化的行情呢？政策在里面起到了關(guān)鍵作用。從市場反應(yīng)來看，政策對(duì)一線及強(qiáng)二線城市，像深圳、杭州這些地方刺激效果顯著，可對(duì)庫存高企的弱二線及三四線城市，作用就比較有限了。從不同能級(jí)城市來觀察，一線城市韌性明顯強(qiáng)于二三線城市。一線城市 3 月單月成交規(guī)模環(huán)比近乎翻番，同比增長 8%，累計(jì)同比增長 22%，這增幅顯著高于二三線城市。這就是我們說的強(qiáng)者恒強(qiáng)，因?yàn)槿瞬哦际窍蛲痪€城市，一線城市的房產(chǎn)資源本身就有限，那么房價(jià)至少堅(jiān)挺了。
就拿北京來說，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，3 月北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交 4151 套，同比上漲 51.7%、環(huán)比上漲 107%，成交量都快接近去年 “9?30” 政策出臺(tái)后首月成交水平了；成交均價(jià) 64999 元 / 平方米，同比上漲 11.7%，環(huán)比上漲 17.4%。北京市場能回升，主要得益于新政余溫對(duì)潛在需求的釋放作用，再加上適銷對(duì)路樓盤入市，使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。
可除了一線城市，多數(shù)二三線城市這小陽春的成色就相對(duì)一般了，成交量和去年基本持平，更多只是局部復(fù)蘇。像成交量同環(huán)比上升的城市，大多集中在東南沿海，典型的有蘇州、寧波、南京、合肥、廈門、福州、珠海等，這些城市前期經(jīng)歷了深度調(diào)整，短期內(nèi)購買力穩(wěn)步修復(fù)。但也有部分城市，比如長春、濟(jì)南、惠州、東莞等，短期內(nèi)需求表現(xiàn)疲軟。
從房企的角度來看，2025 年一季度，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1 - 3 月 Top100 房企操盤銷售金額同比下滑 5.9%，其中 3 月單月同比跌幅擴(kuò)大至 11.3%，結(jié)束了此前連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比增長。頭部房企普遍承壓，1 - 3 月，Top10 房企操盤銷售金額同比下降 8.7%，市場份額從去年同期的 51.9% 降至 50.3%。
3 月單月，Top10 房企銷售額同比降幅達(dá) 17.5%，高基數(shù)與高庫存讓頭部企業(yè)在市場需求疲軟期去化壓力大增。不過中腰部房企卻有結(jié)構(gòu)性增長，Top31 - Top50 房企 1 - 3 月銷售額同比增長 3.7%，3 月單月增速達(dá) 23.1%，它們多聚焦核心城市群，靠精準(zhǔn)定位改善型需求與高性價(jià)比產(chǎn)品突出重圍。而尾部房企加速出清，Top51 - Top100 房企一季度銷售額同比下降 6.7%，3 月單月跌幅擴(kuò)大至 22.3% ，生存空間被進(jìn)一步擠壓。
土地市場方面，一季度土地購置額增 30.6%，核心城市競爭加劇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度 Top100 房企拿地總額達(dá) 2895.8 億元，同比增 30.6%。杭州、上海等核心城市土拍熱度攀升，像綠城以 51.3% 溢價(jià)率競得杭州地塊，濱江集團(tuán)樓面價(jià)達(dá) 2.63 萬元 / 平方米。房企投資邏輯從以前的廣撒網(wǎng)變成現(xiàn)在的 “精耕高能級(jí)城市”，就想通過優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)提升周轉(zhuǎn)效率與利潤率。
總的來說，3 月樓市的分化行情，反映出房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型階段。政策的持續(xù)發(fā)力在不同城市間產(chǎn)生了差異化效果，而市場需求、房企策略以及土地市場等多方面因素交織，共同塑造了當(dāng)下復(fù)雜的樓市格局。后續(xù)房企大概率是深耕一線資源、稀缺、核心、高效的樓盤，至于二三線城市房價(jià)結(jié)局可想而知了。