南京限售取消，二手房掛牌量這是要-爆表-的節(jié)奏？朋友圈都在傳-暴增323%-的截圖，看得人心慌慌。
可我認(rèn)識(shí)個(gè)做了十二年的老中介王磊，他卻淡定地表示：-別慌，我負(fù)責(zé)的河西這邊，掛牌量也就多了20%，這數(shù)據(jù)水分有點(diǎn)大啊！-
話說(shuō)，我可是跟了南京樓市十年的人，這數(shù)據(jù)打架的背后，可不只是政策和市場(chǎng)的博弈，更像是信息時(shí)代-真需求-和-數(shù)據(jù)泡沫-的battle。
3月31號(hào)南京出的-寧七條-，最大的亮點(diǎn)就是取消了五年的限售。
以前房產(chǎn)證到手得捂五年，現(xiàn)在立馬就能賣(mài)。
這政策一出，感覺(jué)就像打開(kāi)了泄洪閘，就是不知道這水是涓涓細(xì)流還是滔天巨浪。
我趕緊去查了下某平臺(tái)的數(shù)據(jù)，好家伙，平時(shí)一天300-800套的掛牌量，3月31日直接飆到3051套！這是把4-10天的量一天放出來(lái)了啊！更離譜的是，降價(jià)的房源比新增的還多，3237套降價(jià)對(duì)陣251套漲價(jià)，這是啥情況？難道是樓市版的-踩踏事件-？
后來(lái)跟個(gè)中介經(jīng)理聊了聊，才知道是他們搞的-數(shù)據(jù)表演-。
新政一出，所有門(mén)店都接到指令，把之前限售凍結(jié)的房源全激活了。
這波操作，妥妥的人造數(shù)據(jù)高峰，跟真實(shí)的市場(chǎng)需求壓根兒不在一個(gè)頻道上。
我去江寧區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心轉(zhuǎn)了圈，碰到一位李先生，他2019年買(mǎi)的房，本來(lái)要2024年才能賣(mài)，現(xiàn)在提前解禁了，高興壞了。
可中介讓他先掛680萬(wàn)試試水，比他心理價(jià)位低了50萬(wàn)！看來(lái)現(xiàn)在掛牌的很多都是-試水價(jià)-，不是真心想賣(mài)。
數(shù)據(jù)也顯示，新政后三天新增的房源，47%的掛牌價(jià)都低于小區(qū)近半年成交均價(jià)，但實(shí)際帶看的轉(zhuǎn)化率卻不到日常的60%。
這波-虛假繁榮-的背后，其實(shí)是買(mǎi)賣(mài)雙方的心理博弈：賣(mài)家想探探市場(chǎng)底線，買(mǎi)家等著撿漏。
從宏觀角度看，南京這波操作時(shí)機(jī)選得不錯(cuò)。
今年1-2月，南京新房成交量同比下降了38.9%，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)到14.6個(gè)月。
取消限售說(shuō)白了就是盤(pán)活存量，刺激置換需求，跟中央-支持剛性和改善性住房需求-的政策方向一致。
但政策利好要落地，還得看三點(diǎn)：一是近五年限售房源里有多少是投資的（估計(jì)有35%），二是二手房和新房的價(jià)格聯(lián)動(dòng)，三是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，就算8萬(wàn)套限售房源全放出來(lái)，按現(xiàn)在每月6000套的成交量，也要13個(gè)月才能消化完，還在健康范圍內(nèi)。
在鼓樓區(qū)華僑路房產(chǎn)交易市場(chǎng)，工作人員說(shuō)新政后咨詢(xún)量漲了200%，但簽約量反而降了15%。
這種-高咨詢(xún)低轉(zhuǎn)化-說(shuō)明市場(chǎng)信心還有待恢復(fù)。
我隨機(jī)采訪了二十個(gè)想買(mǎi)房的人，十六個(gè)都說(shuō)-再觀望兩個(gè)月-。
這跟中介朋友圈里-錯(cuò)過(guò)再無(wú)-的宣傳口徑完全相反。
某銀行信貸部的數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力：新政后三天二手房按揭申請(qǐng)量只漲了8.7%，而且貸款成數(shù)普遍選六成以下，說(shuō)明大家還是比較謹(jǐn)慎的。
站在行業(yè)變革的風(fēng)口浪尖，這次的數(shù)據(jù)風(fēng)波就像一面鏡子，照出了樓市轉(zhuǎn)型期的各種問(wèn)題。
朋友圈里那些-暴跌--拋售-的字眼，不如換成-理性回歸--價(jià)值重塑-。
對(duì)真正想改善住房的家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在反而是不錯(cuò)的選擇機(jī)會(huì)。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政后三天，南京核心區(qū)域90-120平方米房源的議價(jià)空間已經(jīng)從2.8%擴(kuò)大到4.5%。
對(duì)政策制定者來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)數(shù)據(jù)狂歡也是個(gè)很調(diào)控樣本：當(dāng)市場(chǎng)情緒被數(shù)據(jù)帶偏的時(shí)候，是不是需要更精準(zhǔn)的監(jiān)測(cè)體系？當(dāng)信息過(guò)載影響決策的時(shí)候，怎么才能更好地引導(dǎo)預(yù)期？
晚上，我站在紫峰大廈俯瞰南京城，想起十年前采訪過(guò)的一位老干部說(shuō)的話：-樓市調(diào)控就像中醫(yī)把脈，急不得也慢不得。
-現(xiàn)在的南京樓市，既不需要制造焦慮的-數(shù)據(jù)煙花-，也不能對(duì)真實(shí)的波動(dòng)視而不見(jiàn)。
更應(yīng)該關(guān)注的是，3月31日之后的三周里，最初掛牌的3051套房源成交了多少？降價(jià)的房源里有多少是真降價(jià)？這些問(wèn)題的答案，才是檢驗(yàn)政策效果的真正標(biāo)準(zhǔn)。
畢竟，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，不是靠一天的數(shù)據(jù)高峰來(lái)證明，而是靠千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭安居樂(lè)業(yè)的笑容來(lái)書(shū)寫(xiě)。