不久前南京宣布在全市范圍內取消限售，商品住房取得不動產權登記證書后便可上市交易。這一舉措看似簡單，實則影響深遠，對二手房市場而言無疑是一次重大沖擊。取消限售意味著市場上二手房供應量將大幅增加，但當下樓市的核心問題依舊在于需求端。
隨著"好房子"概念的推進，其憑借更高的實際得房率、更優的層高設計等優勢，在居住體驗與資產價值上全面超越存量住房。在此背景下取消限售政策不僅促使原本受條件限制的置換人群加速進入市場，還將推動大量存量房加快不動產化進程。
實際上當前大力推廣的"好房子"從本質上可視為土地財政的配套手段，通過對規劃設計標準的系統性優化，如容積率的合理調整、層高的提升等隱性指標的改善，新建住宅得以在縮量市場中構建強大的競爭優勢。
在現行技術規范下，多數老舊住宅在與新建"好房子"的競爭中已徹底失去市場競爭力，其不動產屬性不斷增強，去化難度日益增大。表面上放開限售似乎對改善型需求者有利，助力他們實現資產升級。然而深入分析后會發現，真正有實力改善住房條件的群體往往并不依賴先出售舊房再購置新房的置換方式。
該政策更多的是加速存量市場的流動性枯竭，本就庫存高企的二手房市場在新增房源持續涌入后將陷入更為激烈的存量博弈，價格競爭也將愈發白熱化。
近期一系列政策舉措包括圍繞高層住宅維護困境展開的輿論引導等，本質上都是在構建市場預期差。通過強化新舊房產的價值差異，引導資金流向能夠創造土地財政收入的新房市場。這種馬太效應的不斷加劇最終將形成新房市場虹吸資金，存量住房持續沉淀的二元格局，為地方財政的可持續運轉奠定基礎。
時至今日存量房的金融屬性已被大幅削弱，再加上"好房子"的強勢擠壓，多數存量房成功交易的可能性微乎其微。以深圳某小區為例，近半年僅有一套房子成交，且成交價較峰值已腰斬有余。不少人詢問何時可以抄底樓市，就目前情況而言時機尚未成熟。樓市的底部往往取決于二手房市場，只要二手房市場未觸底，樓市整體便難言見底。
以南京此次全面取消限售為例，其房價下跌時間早幅度大但目前仍未探底。通常在房地產周期中，價格下跌主要體現在二手房市場。當前房地產處于下行周期，二手房市場以價換量的特征顯著。據各機構統計二手房跌幅普遍在10%-30%之間，且這一跌幅還在持續擴大。
政策限制越多樓市筑底周期越長。此次南京取消限售有望加快筑底進程，但只要二手房市場未真正見底，整個房地產大盤就難以實現止跌回穩。