武漢樓市在春光里復蘇，走出了一波“小陽春”行情。
4月10日，位于武漢漢口內環的福星惠譽博雅府營銷大廳里座無虛席，前來看房的購房者絡繹不絕。該項目以優質學區配套與高品質成為市場關注的熱點。
據武漢克而瑞市場監控數據，該項目4月第一周來訪量超460組，看房轉化率也達3.3%。
“3月加推的8號樓共120套房源，已去化108套，去化率高達90%；一季度已累計銷售210套房。”福星惠譽博雅府營銷負責人陳女士表示，為滿足購房者需求，本月將加推7號樓共128套房源，以便讓前期未買到8號樓房源的客戶購買。
一季度，以福星惠譽鉑雅府、武漢建發望湖、武漢華潤長江中心、華僑城紅坊等高品質樓盤均錄得較好銷售業績。市場跡象表明，自去年“漢十條”“新漢十條”“商改住”等供需兩側一系列政策落地，武漢樓市開始企穩回暖。
武漢市住房和城市更新局數據顯示，武漢新建商品住房3月成交8613套，交易量較2月份環比大幅長。一季度，武漢新房總計成交18833套，相比去年同期的14189套同比增加4644套，增長32.73%。
二手房方面，武房經租協發展研究中心綜合武漢經紀服務平臺及各大經紀機構調研數據，3月武漢全市二手住房交易8772套，成交量環比增加70.96%，同比增幅14.71%，交易活躍度明顯提升。
“從3月份的市場數據看，武漢樓市已表現出‘小陽春’行情特征，市場總體呈穩中向上態勢，在武漢市內環核心區，部分高端樓盤頗受市場追捧。不過，新房市場各版塊表現不一，熱點零散，整體回暖尚待觀察。”華中師范大學經濟與工商管理學院城市經濟系系主任、教授、博士生導師陳立中分析認為，值得關注的是，市場還在繼續分化中，“高端熱、剛需冷”的冷熱僵局待突破。
陳立中還認為，從二手房市場表現看，武漢新增掛牌量大幅上升，顯示市場仍在以價換量，對未來價格形成壓制。
湖北省住房改革與發展研究會秘書長謝娟認為，武漢當前“小陽春”是政策驅動下的階段性回暖，并非市場全面反轉，需警惕二季度后成交量減弱。
改善置業攪熱高端市場
武漢市民在精心地挑選、購買自己喜歡的戶型。唐軍/攝
“我們已經賣了手中的2套老房子，籌備好了資金，就等著這個項目開盤。”武漢建發望湖的營銷大廳，正在看房的汪先生表示，該項目獨特的新中式建筑風格與景觀資源打動了自己。
武漢建發望湖位于武漢市武昌區沙湖旁，于今年1月底首開，推售了3棟樓共186套房源，目前已經售罄。項目因具有景觀資源稀缺性，200多平方米平層產品單套總價近1000萬元。
“因認籌客戶較多，我們即將加推最后2棟樓。”武漢建發望湖劉經理表示，從購房群體看，均為高端改善型，以武昌區中北路、沙湖區域地緣客戶為主，其中，有些客戶是以手中的萬達御湖世家、融創壹號院等老產品，置換“新規范”項目下的優質資產。
謝娟接受采訪時說：“春節后，武漢供需兩側政策刺激，推動部分觀望客戶入市，市場需求集中釋放。從結構來看，武漢內環高端盤熱銷，特別是漢口二七濱江、武昌濱江及沙湖板塊引爆樓市。”
梳理相關數據發現，一季度，武漢有多個高端改善樓盤銷售業績亮眼。除了福星惠譽鉑雅府熱銷外，武漢城建萬科云泊江岸、漢口二七濱江豪宅武漢瑞府、綠城武漢黃浦灣、武漢新希望D10等樓盤，銷售情況也較為理想。
武昌區更是領跑武漢一季度高端市場銷售。在建發望湖熱銷的同時，3月，華潤武漢長江中心推出了“R9棟準四代新戶型”，4萬元/平方米價格，開盤基本售罄。目前其R8棟即將開盤，雖然項目售價還未正式公布，坊間傳出高層瞰江大平層最高價或將超60000/平方米，創武昌豪宅單價新高。
對于高端產品熱銷，謝娟認為，在目前行情下，資產有避險需求，核心區優質資產（如學區房、江景房）成為資金“避風港”。
陳立中則認為，市民賣舊買新、置換高端項目熱的背后的市場邏輯，是緣于“改善型需求升級+政策套利”雙輪驅動。在政策端，置換退稅、購房補貼、多孩補助等政策加力，降低了購房成本，刺激了改善型需求；在需求端，居民生活水平提高，疊加新房市場回暖和部分優質樓盤熱銷，增強了購房人信心，觸發了“舊房折價拋售→置換優質新房”的市場傳導鏈條。
市場仍在分化
不過，從武漢一季度市場基本面看，當前市場形勢仍存在分化情況。
據武漢克而瑞數據，3月份，武漢新建商品住宅供應約56.6萬平方米，環比增加165%，成交60萬平方米；全市開盤項目綜合去化率為36%，整體表現好于過去3年同期的14%、28%、21%。得益于市場成交量穩步回升，全市新建商品住宅庫存規模已經連續5個月下降，截至3月末，狹義庫存1469萬平方米，6個月月均去化周期17.5個月，庫存壓力緩解。
數據表明，去年“9·26”中央政治局會議以來，武漢市積極因城施策，出臺實施的“新漢十條”“商改住”等供需兩側的一攬子政策的效力已在顯現，武漢市場在筑底修復中回暖。
“供給側政策效果較為明顯，初步匡算，新規范下，陽臺面積、風雨連廊、架空會所不計容政策為開發商釋放約5%~8%利潤空間，有力推動部分項目去化，有助于開發商提升產品品質和競爭力。”陳立中分析認為，需求側政策也顯示出明顯的消費拉動作用。契稅補貼約降低3%的購房成本，多孩家庭補助約拉動15%的購房需求。不過，隨著政策作用期延長，需要重視政策作用力的邊際效應遞減。
但從武漢一季度市場數據看，仍有一些指標令業界擔憂。
首先，武漢二手房市場量價的背離。據貝殼數據，武漢3月二手房市場新增掛牌量26509套房源，環比2月份上漲23%。截至4月1日，全市貝殼二手掛牌19.6萬套，再次逼近歷史高位。同時，全市二手房價格已跌至為1.14萬元/平方米，同比還處于下跌中。
其次，新房市場處于分化中，表現為城市內環核心高端項目熱，遠郊城區市場仍供大于求，去化緩慢。
第三，武漢“新規范”產品與“舊規范”產品的市場表現也呈現分化特征。克而瑞監測數據顯示，武漢3月共有14盤推售，共推出1672套新房房源，首日認購598套，綜合去化率36%，“新規范”產品平均去化率超過49%，“舊規范”項目平均開盤去化率僅為23%，舊規范項目在得房率、公區配套等品質方面均處于劣勢，遭遇“新規范”產品壓制，市場倒逼其降價拋售出清。
陳立中認為，市場全面復蘇有賴于二手房成交價格止跌和居民收入預期改善。武漢一季度新房成交同比大幅上升，顯示價格調整后部分需求入場，市場情緒略有修復；二手房掛牌量高企，價格仍處下行通道，表明市場整體信心仍然不足，“若二手房價格繼續走低，可能拖累新房市場預期。”
“目前的政策盲區是，只聚焦‘新房降庫存’，未有效解決‘二手房去庫存’及流通緩慢問題。同時，‘以舊換新’交易成本還需進一步降低，其模式也存在很大痛點待創新解決。”謝娟建議。