今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策持續(xù)發(fā)力和供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重作用下，呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的階段性特征。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，盡管行業(yè)整體仍面臨開發(fā)投資下行、城市分化加劇等挑戰(zhàn)，但銷售端跌幅收窄、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)、二手房市場(chǎng)活躍度提升等積極信號(hào)，為市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者觀察到，與此同時(shí)，4月以來市場(chǎng)熱度已出現(xiàn)回落，市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)尚不牢固，業(yè)內(nèi)人士提醒地方政府仍需因城施策。
城市分化延續(xù)
一季度，城市之間樓市分化持續(xù)加深，上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新房及二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲，成都、南京等新一線城市成交量顯著回升。這些城市憑借人口流入、政策支持及積累的改善需求，成為本輪復(fù)蘇的“排頭兵”。而三、四線城市受同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、人口外流制約，仍處于筑底階段。
從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市增至24個(gè)，較2月增加6個(gè)。
其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，連續(xù)第四個(gè)月回升。上海、深圳分別以0.7%和0.1%的漲幅領(lǐng)跑，而北京、廣州則微降0.2%和0.1%。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，三線城市下跌0.2%，跌幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于一線城市的復(fù)蘇，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“政策精細(xì)化調(diào)控與區(qū)域供應(yīng)錯(cuò)配是核心因素。例如，深圳中心城區(qū)高價(jià)項(xiàng)目成交活躍，推動(dòng)市場(chǎng)心理轉(zhuǎn)向‘買漲不買跌’；上海則因改善型項(xiàng)目集中入市，帶動(dòng)均價(jià)結(jié)構(gòu)性上行。”而相比之下，二、三線城市受庫(kù)存壓力影響，仍以“以價(jià)換量”為主，但跌幅收窄表明市場(chǎng)底部正逐步夯實(shí)。
二手房方面，3月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市表現(xiàn)亮眼，價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲0.1%，其中北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%。
二手房成交占比也在持續(xù)提升，一季度重點(diǎn)城市二手房交易占比達(dá)65%，較2024年上升4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市占比高達(dá)70.5%。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱：“二手房市場(chǎng)的‘小陽春’源于購(gòu)房者加速入市的心態(tài)變化。安居客數(shù)據(jù)顯示，3月線上二手房找房人數(shù)占比達(dá)71%，成交周期縮短、在架時(shí)長(zhǎng)回落，顯示市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。”此外，他認(rèn)為，“‘賣舊買新’置換鏈條的打通，以及老舊小區(qū)改造政策的推進(jìn)，進(jìn)一步激活了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。”
改善型需求釋放成關(guān)鍵
銷售端企穩(wěn)回升的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19904億元，同比下降9.9%，降幅較前兩月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。施工面積下降9.5%，房企竣工意愿強(qiáng)于新開工，一季度房屋竣工面積同比下降14.3%，新開工面積降幅收窄至24.4%。
對(duì)此，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙指出：“當(dāng)前房企投資信心仍處低位，開發(fā)端回暖滯后于銷售端。施工面積收縮反映出房企對(duì)非核心城市的項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，資金更多向重點(diǎn)城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜。”
這一趨勢(shì)在土地市場(chǎng)集中顯現(xiàn)。一季度300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)26.5%，一、二線城市土地成交樓面價(jià)分別上漲56.0%和14.9%。土地市場(chǎng)熱度向重點(diǎn)城市集中，開發(fā)商拿地策略轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)聚焦”，推動(dòng)新開工意愿邊際提升。
李宇嘉指出：“土地市場(chǎng)分化與‘好房子’項(xiàng)目密切相關(guān)。重點(diǎn)城市通過優(yōu)化土地出讓模式、提高住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，吸引開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存，從而帶動(dòng)新開工意愿提升。”
據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期明確提高住宅層高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化配套設(shè)計(jì)等政策，推動(dòng)“好房子”項(xiàng)目加速入市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月29個(gè)重點(diǎn)城市新房開盤去化率環(huán)比上升11個(gè)百分點(diǎn)至45%，接近2023年高峰水平。改善型需求成為市場(chǎng)穩(wěn)定器，一線及熱點(diǎn)二線城市的高品質(zhì)項(xiàng)目去化率顯著優(yōu)于剛需盤。
一季度，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比分別下降3.0%和2.1%，跌幅較2024年明顯收窄。值得注意的是，銷售金額跌幅小于面積，反映出中心區(qū)及改善型房源占比提升。
這一變化標(biāo)志著開發(fā)商“以價(jià)換量”策略的退潮。當(dāng)前市場(chǎng)更依賴高品質(zhì)項(xiàng)目支撐價(jià)格，中心城區(qū)和改善型房源占比上升，帶動(dòng)整體均價(jià)結(jié)構(gòu)性上行。
王小嬙強(qiáng)調(diào)，供給側(cè)改革是行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。“好房子”項(xiàng)目不僅滿足改善型需求，更通過產(chǎn)品創(chuàng)新倒逼市場(chǎng)升級(jí)，未來將成為房企競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
政策效果待深化
值得注意的是，3月“小陽春”行情主要由春節(jié)后需求集中釋放驅(qū)動(dòng)，但4月以來市場(chǎng)熱度已現(xiàn)回落。
安居客數(shù)據(jù)顯示，3月下半月百城二手房找房熱度指數(shù)同比下跌7.2%，若后續(xù)缺乏政策加碼，二季度量?jī)r(jià)表現(xiàn)或弱于3月。
對(duì)此，張波認(rèn)為：“當(dāng)前市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)尚不牢固，若政策真空期延長(zhǎng)，部分城市可能出現(xiàn)‘倒春寒’。建議地方政府因城施策，進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、信貸等工具。”
據(jù)了解，3月《政府工作報(bào)告》再次強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并大篇幅提及房地產(chǎn)內(nèi)容，釋放積極信號(hào)。
3月11日，自然資源部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項(xiàng)債申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴(yán)格監(jiān)督管理等四個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)說明，更好地支持運(yùn)用專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備工作。
3月16日，中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，明確要更好滿足住房消費(fèi)需求，并提出適時(shí)降低住房公積金貸款利率。
同時(shí)，住建部近期提出“住宅層高不低于3米”等？新規(guī)，各地亦在土地出讓、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套服務(wù)等方面發(fā)力，推動(dòng)住房品質(zhì)升級(jí)。同時(shí)，保租房籌建、落戶政策放松、生育補(bǔ)貼等舉措，有望進(jìn)一步釋放剛性及改善需求。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，4月初美國(guó)出臺(tái)“對(duì)等關(guān)稅”政策，關(guān)稅幅度超出市場(chǎng)預(yù)期，出口承壓背景下，擴(kuò)內(nèi)需成為我國(guó)提振經(jīng)濟(jì)的第一要?jiǎng)?wù)。預(yù)計(jì)二季度宏觀政策力度有望加大，貨幣政策或加快放松，以應(yīng)對(duì)外部的不確定性，而房地產(chǎn)作為內(nèi)需重中之重，穩(wěn)地產(chǎn)重要性提升，此前部署的各項(xiàng)樓市支持政策也有望加快落實(shí)。
二季度，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策加快落實(shí)，疊加“好房子”項(xiàng)目供給增加，她預(yù)計(jì)，核心城市市場(chǎng)將繼續(xù)修復(fù)。同時(shí)近期土地市場(chǎng)修復(fù)也將對(duì)投資開工修復(fù)形成一定支撐。據(jù)悉，4月中下旬，北京、廣州、杭州、成都等地均有優(yōu)質(zhì)地塊待出讓，土地市場(chǎng)升溫也有助于提振居民置業(yè)信心，并對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。