樓市在3月迎來了小陽春。4月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。
數(shù)據(jù)顯示,3月份住房市場(chǎng)成交活躍度提升,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè),比上月增加6個(gè);二手住宅環(huán)比上漲的城市有10個(gè),比上月增加7個(gè)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3 月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 3175.7 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 68.8%。這一數(shù)據(jù)看似亮眼，實(shí)則存在明顯的季節(jié)性因素 ——2 月受春節(jié)假期影響基數(shù)較低，3 月作為傳統(tǒng)銷售旺季，環(huán)比反彈符合市場(chǎng)規(guī)律。
但若拉長(zhǎng)時(shí)間維度，同比數(shù)據(jù)更能反映市場(chǎng)真實(shí)走向：3 月銷售額同比下降 11.4%。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-3 月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額 7333 億元，同比降幅收窄至 5.9%，較去年同期 20% 的降幅確有改善，但依然未能扭轉(zhuǎn)同比下跌的趨勢(shì)。
值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企的銷售主力集中在新房市場(chǎng)。新房作為樓市的 “風(fēng)向標(biāo)”，其數(shù)據(jù)變化直接反映市場(chǎng)信心。今年同期新房市場(chǎng)已處于深度調(diào)整期，3月新房銷售額同比仍下降，意味著今年的 “小陽春” 成色不足。
業(yè)內(nèi)人士指出：“3 月環(huán)比增長(zhǎng)是短期修復(fù)，同比下降才是中長(zhǎng)期趨勢(shì)的延續(xù)。” 這種 “修復(fù)性反彈” 并未改變樓市整體承壓的格局，尤其是民營(yíng)房企占比下降，國(guó)有房企和央企成為銷售主力，折射出市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)的深刻變化。
數(shù)據(jù)表面的 “回暖” 背后，是嚴(yán)重的區(qū)域分化。
中指研究院監(jiān)測(cè)的 30 個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，3 月成交規(guī)模 1213 萬平方米，同比微增 3%，一季度累計(jì)增長(zhǎng) 6%。其中，一線城市表現(xiàn)突出，3 月新房銷量環(huán)比近乎翻倍，同比增長(zhǎng) 8%，一季度累計(jì)增幅達(dá) 22%。
北京、上海、杭州、成都等核心城市土地市場(chǎng)熱度回升，優(yōu)質(zhì)地塊頻出 “地王”，改善型需求集中釋放，形成局部繁榮。
然而，頭部城市的 “小陽春” 難以掩蓋三四線城市的低迷。
據(jù)克而瑞分析，三四線城市新房銷量同比下降 15%，部分城市庫(kù)存去化周期超過 24 個(gè)月，房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)陰跌。這種分化本質(zhì)上是資源集聚效應(yīng)的體現(xiàn)：核心城市憑借經(jīng)濟(jì)活力、人口流入、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，吸引高收入群體和改善型需求。
而三四線城市受制于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口外流，即使出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例等政策，市場(chǎng)反應(yīng)依然平淡。例如，無錫推出 “馬拉松買房打折”、義烏給予多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、呼和浩特放寬限購(gòu)，此類 “花式救市” 政策的背后，正是三四線城市試圖打破僵局的無奈。
“2025無錫馬拉松”圓滿結(jié)束，共有約2.1萬人完賽，完賽者可以獲得8萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼
這種解讀主要源于三個(gè)層面的驅(qū)動(dòng)因素：核心地塊集中供應(yīng)拉高市場(chǎng)預(yù)期，多地推出優(yōu)質(zhì)地塊，如北京四環(huán)內(nèi)、蘇州容積率 1.3 以下的低密地塊，吸引開發(fā)商打造高端項(xiàng)目，這類產(chǎn)品定位精準(zhǔn)對(duì)接高收入群體，短期內(nèi)提升區(qū)域房?jī)r(jià)，但無法代表整體市場(chǎng)。
改善型需求階段性釋放，隨著疫情影響消退，積累的改善型需求集中爆發(fā)，2025 年一季度，144 平方米以上大戶型成交占比提升至 35%，較去年同期增長(zhǎng) 12 個(gè)百分點(diǎn)，杭州、深圳等地豪宅市場(chǎng)熱銷，本質(zhì)是高凈值人群的資產(chǎn)配置選擇，與普通住宅市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低。
政策傳導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性差異，各地因城施策效果分化，核心城市政策微調(diào)直接刺激需求，而三四線城市政策邊際效應(yīng)遞減，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3 月 70 個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市僅 25 個(gè)，且集中在一線和強(qiáng)二線，三線城市環(huán)比上漲率不足 5%，政策紅利呈現(xiàn) “圈層化” 特征。
面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，需要樹立三個(gè)基本認(rèn)知。
分化是長(zhǎng)期趨勢(shì)，而非短期波動(dòng)，中國(guó)樓市已從 “普漲時(shí)代” 轉(zhuǎn)入 “梯度發(fā)展階段”，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心報(bào)告，2030 年前，人口持續(xù)向 20 個(gè)左右核心城市集聚，這些城市將承載 60% 的城鎮(zhèn)化增量，這意味著頭部城市與三四線城市的 “馬太效應(yīng)” 將長(zhǎng)期存在。
新房市場(chǎng)的 “高端化” 不代表整體健康，當(dāng)前新房市場(chǎng)的 “繁榮” 建立在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整之上，70 90 政策放寬后，開發(fā)商傾向于建設(shè)高溢價(jià)的改善型產(chǎn)品，導(dǎo)致剛需房源供給不足，這種 “選擇性開發(fā)” 雖然短期提升利潤(rùn)率，但加劇了住房市場(chǎng)的階層分化。
購(gòu)房者需結(jié)合自身城市能級(jí)、人口趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)前景綜合決策，避免被碎片化信息裹挾。 25年，樓市將呈現(xiàn) “政策精準(zhǔn)滴灌、市場(chǎng)深度分化、產(chǎn)品加速迭代” 的特征。
政策層面，核心城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、限貸政策，三四線城市則聚焦保障房建設(shè)和城中村改造，形成 “高端市場(chǎng)市場(chǎng)化、剛需市場(chǎng)保障化” 的雙軌體系；
市場(chǎng)層面，頭部城市新房市場(chǎng)將維持 “小陽春” 與 “淺調(diào)整” 交替，三四線城市繼續(xù)筑底，二手房市場(chǎng)分化加劇，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)次新房仍具韌性，遠(yuǎn)郊老破小面臨 “富人看不上、窮人買不起” 的尷尬境地；
消費(fèi)層面，購(gòu)房者需摒棄 “閉著眼買房” 的慣性思維，對(duì)于剛需群體，優(yōu)先選擇人口流入持續(xù)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的城市，避免盲目追逐 “地王” 概念，對(duì)于改善群體，需考量產(chǎn)品迭代速度，警惕 “偽豪宅” 陷阱，十年房齡的 “高端盤” 可能因物業(yè)管理、戶型過時(shí)等問題淪為 “雞肋”。