四句話當(dāng)中有哪些關(guān)鍵性優(yōu)化調(diào)整？
南方+房產(chǎn)頻道的讀者可能注意到了，這高度凝練的四句話當(dāng)中，第一句“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，自2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出后，已成為中央統(tǒng)籌房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心政策框架，并在2024年政府工作報告、中央政治局會議中持續(xù)深化，配套政策從制度設(shè)計到技術(shù)路徑逐步落地，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。
第二句“加大高品質(zhì)住房供給”，作為明確政策表述，首次出現(xiàn)在2024年4月25日中央政治局會議中。此前中央文件多用“改善性住房需求”“多樣化住房需求”等表述，但政策方向一脈相承。可見，中央對房地產(chǎn)政策的調(diào)整邏輯清晰：從“適應(yīng)供求變化”到“滿足改善性需求”，最終明確“高品質(zhì)供給”路徑，體現(xiàn)政策從宏觀指導(dǎo)到具體落地的深化過程。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”階段，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。中央此時提出“高品質(zhì)供給”，旨在通過優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
市民期望開發(fā)商能向市場提供真正的好房子。 南方+ 馮善書 拍攝
第三句“優(yōu)化存量商品房收購政策”，是中央在“去庫存”與“保民生”雙重目標(biāo)下推出的創(chuàng)新政策，其提法源于2024年5月保交房會議，配套央行再貸款等工具，旨在通過政府介入加速市場出清，同時推動房地產(chǎn)向“住有所居”轉(zhuǎn)型。這一政策既是短期穩(wěn)市場舉措，也是構(gòu)建新發(fā)展模式的長期制度安排。
第四句“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，與去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年全國兩會政府工作報告“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述相比，明顯有了新變化。這反映去年四季度以來，穩(wěn)樓市各項政策顯效，房地產(chǎn)市場持續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)?；趯?ldquo;市場持續(xù)向好”的科學(xué)研判，國家審時度勢地優(yōu)化了上述表述。
新變化對房地產(chǎn)開發(fā)有何實(shí)質(zhì)影響？
理清了政策優(yōu)化調(diào)整的邏輯脈絡(luò)，有讀者可能又要問，開發(fā)商的關(guān)注焦點(diǎn)是賣房，而老百姓最關(guān)心的是買房，到底這四句話，會對接下來的樓市交易行情產(chǎn)生什么實(shí)際影響呢？
好，那筆者就分別從開發(fā)商和購房者的不同角度，為南方+房產(chǎn)頻道的讀者們簡單分析一下，有不對的地方，請大家指正。
首先，從開發(fā)商的角度來看，第一句話“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”將意味著“開發(fā)策略轉(zhuǎn)變”。這個筆者以前在南方產(chǎn)業(yè)觀欄目分析過很多，大家有空可以登陸南方+房產(chǎn)頻道回顧一下以前的文章。眾所周知，過去開發(fā)商所依賴“的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式在新形勢下已無力為繼，新發(fā)展模式強(qiáng)調(diào)“人房地錢”聯(lián)動，實(shí)質(zhì)上就是要求開發(fā)商根據(jù)人口變化和需求匹配供給結(jié)構(gòu)，不能人為造成“產(chǎn)能過剩”，這樣既浪費(fèi)資源，又惡化市場競爭，還會給金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險。2024年政府工作報告，其實(shí)就明確提出了“以人口變化確定住房需求”，這意味著開發(fā)商需更精準(zhǔn)地定位目標(biāo)客群，避免盲目擴(kuò)張。
懂產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的人都知道，“開發(fā)策略轉(zhuǎn)變”的直接結(jié)果，就是推動“產(chǎn)品定位升級”，引導(dǎo)行業(yè)向“高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)”轉(zhuǎn)型。這意味著，開發(fā)商以后需加大綠色建筑、智能社區(qū)、適老化設(shè)計等高品質(zhì)住房的供給。住建部此前在《關(guān)于推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》中提出推廣智能建造，要求開發(fā)商在技術(shù)、材料、設(shè)計等方面投入更多資源。
與此同時，市場風(fēng)險也會大大降低。新模式通過完善土地出讓制度、金融監(jiān)管、財稅改革等配套措施，構(gòu)建長效機(jī)制，降低市場波動風(fēng)險。例如，央行3000億元保障性住房再貸款政策，為開發(fā)商提供了新的資金退出渠道，有助于緩解資金壓力。
第二句話“加大高品質(zhì)住房供給”，將引導(dǎo)開發(fā)商聚焦當(dāng)前市場需求出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
隨著居民住房需求從“有沒有”向“好不好”升級，高品質(zhì)的“好房子”市場需求將持續(xù)增長。企業(yè)家自己撥算盤也能搞得明白，高品質(zhì)住房通常具有更高的溢價空間。最近，廣州等一線城市核心區(qū)的網(wǎng)紅盤、銷冠盤，無不是打著綠色、智能、健康、舒適的“好房子”或“新一代住宅”的概念，從而獲得更高的售價和更快的去化速度的。特別是在市場競爭日益激烈的情況下，高品質(zhì)住房項目不僅更能吸引購房者的關(guān)注，而且有助于提升開發(fā)商的品牌形象和競爭力。