料圖：中國的房地產(chǎn)發(fā)展史也是半部經(jīng)濟發(fā)展史。圖/新華社

5月17日，央行連發(fā)多條重磅房地產(chǎn)新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；下調(diào)公積金貸款的利率水平；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

同時，國務院重磅發(fā)聲，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對此，央行副行長陶玲在當天下午召開的政策吹風會上強調(diào)，所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

一面從需求端出發(fā)，著力于降低消費者交易成本和購買門檻；一面著眼供給端，想辦法解決當前市場最關切的房地產(chǎn)穩(wěn)定問題。多“策”并舉，不可謂不用心良苦。不少媒體稱，中國樓市已經(jīng)迎來“史上最寬松”政策。

這套政策組合拳發(fā)布后，隨即在輿論場引發(fā)廣泛熱議，股市迅速作出反應，市場預期也發(fā)生了相應的變化。

房地產(chǎn)不僅僅是建房子和賣房子

縱觀中國的房地產(chǎn)發(fā)展史，也是半部經(jīng)濟發(fā)展史，更是城鎮(zhèn)化發(fā)展史的重要組成部分。

改革開放之前，沒有所謂房地產(chǎn)業(yè)。十一屆三中全會后，房屋定位為一種“商品”，標志著房地產(chǎn)業(yè)的萌芽。1984年，國家相關部門頒布了《國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準代碼》，首次正式將房地產(chǎn)列為獨立的行業(yè)。但現(xiàn)實中建立起高效的市場機制并不容易。

前期的20世紀80年代，無論是政府、單位和個人各承擔三分之一房價的“三三制”，還是規(guī)定住宅全價出售、不再補貼，都很難撬動房地產(chǎn)市場。

一方面是因為福利分房制度尚存，居民買房積極性極其有限；另一方面是因為土地確權、金融工具等都還在醞釀。配套體制機制不完全，房地產(chǎn)市場難以有機會。

到了20世紀90年代，中國的住房公積金制度在上海試點成功。加之國企“利改稅”紅利消失，政府無力承擔福利分房，住房商品化成為大勢所趨。

1991年，國務院發(fā)布《關于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》，確定了房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的支柱地位。很快，銀行全面介入房地產(chǎn)，彼時，出現(xiàn)了人均工資一二百，房價卻上萬的“怪象”。很快，第一次房地產(chǎn)泡沫破裂，海南地產(chǎn)危機爆發(fā)，市場重新開啟恢復之路。1998年，福利分房的時代結(jié)束，真正的商品房時代來臨。

可以說，從房地產(chǎn)市場化機制的建立過程看，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的系統(tǒng)性、市場運營的順暢性、體制機制的成熟性緊密相連，而非僅僅是建房子、賣房子。

進入21世紀以來，房地產(chǎn)總體發(fā)展迅速。從需求端看，福利分房已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟快速發(fā)展帶來高速城鎮(zhèn)化，造就了大量“剛需”。從供給端看，土地出讓與地方財政、金融發(fā)展形成了一種相互支撐的“系統(tǒng)”。基于此，二十多年間，房地產(chǎn)屢屢經(jīng)歷“調(diào)控”“放松”甚至“鼓勵”“再調(diào)控”。

21世紀初，所謂“溫州炒房團”名噪一時，房價猛漲。中央為了穩(wěn)房價先后頒布了“國八條”“國六條”等限制政策，但市場依舊地王頻出。2008年金融危機后，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府轉(zhuǎn)向鼓勵住房消費，樓市再次上漲。2011年，“新國八條”出臺，限購政策首次出現(xiàn)，市場放緩、土地流拍屢屢出現(xiàn)。

2014年，中央再調(diào)控，降準、降息、逐步松綁限售限購。2016年，持續(xù)推進“去庫存”，棚改貨幣化加持，購房政策放松，貨幣政策寬松，房價開始又一輪上漲。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。由那時的限制性政策，到今天的“放松”，這又是一個周期。

建立更完善的市場機制至關重要

在世界各國，房地產(chǎn)行業(yè)都是重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)既是宏觀經(jīng)濟形勢的一個觀測窗，也是金融市場運轉(zhuǎn)的風暴眼，同時又是民生福祉建設的穩(wěn)定器。

從一些發(fā)達國家歷次經(jīng)濟危機來看，房地產(chǎn)太“過火”，則風險大增，危機轉(zhuǎn)瞬即至；房地產(chǎn)若“熄火”，則凜冬將至，蕭條或在眼前。因此，對房地產(chǎn)業(yè)進行“調(diào)整”，尤其是逆周期調(diào)節(jié)，也是各國在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中常用的政策工具。

從這個角度看，在“過熱炒房”的勢頭已經(jīng)得到遏制之后，政策及時做出調(diào)整，也是順應時勢的應有之舉。當前的“寬松”政策，無疑就是在進行調(diào)整。可以說，這種調(diào)整是在關鍵時刻的關鍵之舉。

適時調(diào)整總是必要的，因為市場從不是一成不變的。但同時也要看到，長期而言，建立更為完善成熟的市場機制至關重要。

當市場機制扭曲，則獲利機制扭曲。如此，不僅可能導致價格脫離“理性”，也可能導致正常政策調(diào)整“失效”，從而帶來“下猛藥”，導致更多扭曲和更難解的價格問題。在供給端，土地供給、確權、流轉(zhuǎn)的各種問題若解決，或可更好通暢市場、平穩(wěn)價格。

此外，如果政企關系更加透明公開市場化，灰色舉債、黑色腐敗無處遁形，則可讓價格機制更公平。當然，市場化并不意味著不關切民生福祉，對于弱勢群體、低收入家庭的政策性、保障性住房及補貼提供，亦是題中應有之義。

中國高速發(fā)展四十余年，房地產(chǎn)有貢獻，也有教訓。從發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)發(fā)展和社會經(jīng)濟大背景密不可分，其發(fā)展勢頭好，必然是抓住了時代的脈搏。

隨著中國經(jīng)濟體量不斷增大，增速必然緩下來，而城鎮(zhèn)化的高增速、人口的高增速也隨之緩下來，整體社會經(jīng)濟發(fā)展模式都在深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級中。

也因此，除了放松“限購”政策之外，找到新動力和增長點，實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展，與宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的新趨勢結(jié)合起來，或是我國房地產(chǎn)業(yè)接下來的新挑戰(zhàn)。